לפרטים נוספים התקשרו

09-9566800

שמאי מקרקעין - מאמרים

אנו שמחים לספק לך מאמרים מקצועיים, מידע וכתבות בנושא שמאות מקרקעין. אנו נשתדל להעלות תכנים חדשים באופן קבוע, בתקווה כי הדבר יועיל וישרת אותך.

 

 

 
קבוצות הרכישה האופנתיות יכולות להיות עסק משתלם לכל הצדדים, אבל לפני שיוצאים לדרך - חשוב לעשות את זה נכון. לשם כך, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל את הערעור שהגיש המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום, וקבע כי סעיף 40א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) חל במקרה דנן ומשכך – כי השיתוף בבית המגורים בין המבקשת לבין בעלה יפורק בדרך של מכירתו כפנוי.
אנשים רבים סבורים כי עבודתו של שמאי מקרקעין מסתכמת במתן הערכת שוויים של נכסים ומבנים. אכן, זהו חלק חשוב בתחומי אחריותו המקצועיים של השמאי, אך בנוסף לזה אמון שמאי מקרקעין על מילוי תפקידים משמעותיים נוספים. במאמר זה ננסה לשפוך אור על מכלול תפקידיו ואחריותו של שמאי מקרקעין מומחה.
כולנו יודעים שלפני שמבצעים עסקה נדל"נית כלשהי, תמיד מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועם מהנדס בדק בית אך רבים מאיתנו לא יודעים מה בעצם התפקיד של בעל המקצוע הזה, או לאילו שירותים עלינו לצפות ממנו.

החלטתם לרכוש דירה?

כדאי שתמשיכו לקרוא...

 

בבואך לקנות רכב, אתה לוקח אותו לבדיקה אצל מומחה, בוחר את מכון הבדיקה המתאים, שואל את כל השאלות, מוודא שכל החלקים תקינים ורוצה להיות בטוח שלא "עובדים עליך".

אם כך, האם כשאתה רוכש נכס, שהוא אחד הדברים היקרים שתרכוש בחייך ואתה משקיע בו את כל כספך ואף יותר, לא תרצה לבדוק את זכויות הבניה בנכס? לא תרצה לדעת את הזכויות המשפטיות ואת השווי האמיתי של הנכס? לא תרצה להבטיח את כספך?

לא תרצה לשמוע חוות דעת של צוות מומחים מיומן ובעל ניסיון רב בתחום?
בדיקת נכסים לפני קנייה או מכירה הינה בעלת חשיבות גבוהה ביותר. בדיקת נכס צריכה להיעשות ע"י מומחים, ולכלול את בדיקת הנכס עצמו, וכן את התכניות והסביבה של הנכס ברשויות השונות. בדיקת נכס בצורה מקצועית עשויה להציג נתונים שעשויים להשפיע על העסקה כולה.
הערת אזהרה זו הערה אשר נרשמת בספרי רישום מקרקעין (טאבו), ומטרתה להודיע כי על נכס מסוים נעשתה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה. הערה אזהרה נועדה למנוע מצב שבו תהיה התחייבות לעסקה או מכירת נכס ליותר מקונה אחד שלא בהסכמה, ומכאן שאין לבצע עסקאות על נכס זה.
עניינה של המבקשת - כונסת הנכסים (להלן: "הכונסת") לחלוקת כספי הכינוס ולקביעת שכר טרחתה, במסגרת בש"א 8317/07.
מדובר בשתי חטיבות קרקע, בעלות יעוד חקלאי, כאשר עם הפקעתן שולמו למבקשים, פיצויים על פי קביעת ועדת הפיצויים של מינהל מקרקעי ישראל – בעלת הקרקעות. פיצויים אלה התקבלו ע"י המבקשים, תוך שמירת זכותם לתבוע פיצויים נוספים. תביעתם לפיצוי נוסף מעבר לזה ששולם להם נדחתה ע"י המשיבה ומכאן תביעתם בהליך זה.
המערער,הגיש בקשה למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מבוא העמקים, להיתר בניה לבניית בית מגורים בשטח של 350 מ"ר על מגרש שבבעלות אביו. בקשתו אושרה. בהיות ההיתר הנ"ל "השבחה במקרקעין", כמובן ההיגד בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הוצאה על ידי הוועדה למערער שומת היטל השבחה.
בפנינו ערעור וערעור שכנגד המופנים כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 8.1.2006 במסגרתו נדחתה עתירה מנהלית להשבת הבעלות בחלקות שהופקע.
עררים אלה הוגשו בגין דחיית תביעות הפיצויים של העוררים אשר הוגשו בגין פגיעה נטענת למקרקעין שונים עקב אישורה של תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3 / 6 / א' המוכרת כתכנית לכביש 431.
עניינם של המערערים בפיצויים שנפסקו בגין הפקעת חלק ממקרקעין שהיו בבעלותם ובגין הנזקים שנגרמו להם עקב שינוי ייעוד המקרקעין על-פי תכנית שפורסמה.
עותרת המבקשת לתפיסת חזקה במקרקעי המשיבים מכח סעיף 4(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)-1943, לצורך ביצוע עבודות הקשורות לסלילת דרך פרברית מהירה הידועה ככביש 531.
ע"פ התביעה מבקשת מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ מבית המשפט להורות למשיב, לסלק את ידו ולאפשר למע"צ לתפוס את החזקה בחלק מהמקרקעין הידועים כגוש 10947 חלקה 138.
תביעה בעניין ליקויי בנייה על סך של כ - 145,000 ¤ ביחס לדירה שנרכשה ע"י התובעים ברחובות עפ"י הסכם המכר. בפתח הדברים טוענת הנתבעת לשלילת זכאותם של התובעים לפיצוי בשל חלוף תקופת ההתיישנות, בשל קיומו של שיהוי ובשל אי מתן הודעה כדין.
בפני תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל. כל המקרקעין בהם עסקינן בתובענה זו נמצאים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל והתובעים הנם בגדר חוכרים בלבד, קרי אין עסקינן בקרקע בבעלות פרטית.
האם על פי העיסקה שנקשרה בין המבקשת לבין המשיב בהמשך למכרז הפומבי, רשאית המבקשת להקים במגרש תחנת דלק בלא צורך בהיתר נוסף מאת המשיב, הכרוך, כאמור, בתשלום נוסף.
האם בנסיבות של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, האם יש לשנות מן התמורה הנקובה בחוזה המכר ולהוון את התשלומים ל"יום המכירה" לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק.
התובעים עתרו בתביעתם לחייב את הנתבעת לפצותם בגין עלויות לתיקון ליקויים, איחור במסירה ועוגמת נפש. הנתבעת התגוננה בטענה כי ביצעה תיקונים בדירה, וכי הציעה לתובעים לבקר פעם נוספת לתיקון ליקויים "חדשים" – אך סורבה.
הנכס נשוא תביעה זו הוא מגרש בשטח כולל של 3,167 מ"ר בהרצליה, הנתון בבעלות הנתבע (להלן גם: "המינהל" או "מינהל מקרקעי ישראל"). ייעוד הנכס על פי התכנית המקורית שחלה על המגרש היה "שטח מיוחד לקולנוע" ואחוז הבניה המותר בו היה 70%.
כיצד יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים", כאשר מדובר בקרקע שבמועד הפקעתה עדיין לא מומש הפוטנציאל הגלום בה? ביהמ"ש הגיע למסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין מידי שנה ושנה ואת סכום דמי החכירה שנגזר ממנו, כמפורט בחוות דעתו של המומחה מטעמו.
מכירת זכות במקרקעין מחייבת את הקונה במס רכישה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע לפי סוג המכירה או המקרקעין, כאמור בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: החוק הנ"ל).
בשומה הראשונה שהוציא קבע מר גנות כי חל היטל בסך 925,000 ¤ ובשומה מתוקנת סך של 865,000 ¤. אין חולק כי המערערת רכשה את זכותה במקרקעין בעקבות הליך של כנוס נכסים נגד הבעלים הקודמים של המקרקעין.
האם זכויות בנייה הינן "זכות במקרקעין" כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין? מתי ניתן לומר כי התקיימה "מכירה" של אותן זכויות? אלו הן השאלות העומדות לדיון בארבעת הערעורים שבפנינו.
המשיבים הגישו למערערת תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק. בתביעתם טענו המשיבים כי הדירות נפגעו, שלא בדרך של הפקעה, על ידי התוכנית , וכי הם זכאים לפיצויים.
בית משפט השלום תל אביב-יפו א 150306/02 בפני: כב' השופטת רות רונן תאריך: 18.1.06 התובעים רכשו מהנתבעת נכס שהיה בבעלותה - בית בסביון בס' 2.1.1. להסכם, הצהירה הנתבעת כי "הבית הבנוי על המגרש לרבות בריכת השחייה נבנו כדין ולא נעשו חריגות או סטיות מהיתרי הבניה".למרות זאת חוייבה בפיצויים וגם העו"ד שעשה את החוזה
בפנינו עררים העוסקים באלפי תביעות לפיצויים, בהיקף כולל של כחמישה מיליארד ש"ח (בערכי שנת 2000). התביעות הוגשו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "סעיף 197" ו-"החוק") העוסק בפגיעה במקרקעין עקב אישורה של תכנית לפי חוק התכנון והבניה.
ערעור היטל השבחה. המחלוקת בין הצדדים ממוקדת רק בשאלה מתי מתחיל מרוץ הריבית על היטל השבחה: האם ממועד חתימת הסכם המכר של המקרקעין, או ממועד דרישת התשלום הסופית והמחייבת.
התובעים מייחסים איפוא לנתבעת, הפרה של ההסכם המתבטאת בחוסר תום לב בקיומו, ניהול מו"מ בחוסר תום לב, הטעיה ביודעין ו/או ברשלנות, עריכת מצג שווא ועשיית עושר ולא במשפט.
התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את ההסכמים בכך שלמרות שהמועד לרישום הזכויות חלף, לא נרשם הבית המשותף וממילא לא נרשמו זכויותיהם. דבר זה יש בו כדי לגרום לה לטענתם לפגיעה בשווי דירותיהם. לפיכך עתרו לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצויים בגובה הפגיעה על פי חוות דעת שמאית.
המשיבים תבעו את העירייה, בטענה כי הציגה להם מצג שווא רשלני בדף המידע, בכך שנמנעה מלפרט מידע מהותי בדבר מגבלת הבניה בחלקה. הם טענו כי לא היו מעלים בדעתם להתקשר בעסקה לקניית החלקה, אילו ידעו כי זכויות הבניה שפורטו בדף המידע אינן ניתנות למימוש באופן מיידי, ואף לא בעתיד הנראה לעין.
הפגיעה המתוארת היא בכך שהתכנית הפוגעת מאפשרת הקמת מבנים הממוקמים בתחומה או שייבנו בתחומה בעתיד, מעברו השני של הכביש, מול המקרקעין הנדונים כאן, הגבוהים ב-7 מ' יותר מגובה הבניה המאושר בתכנית הקודמת לתכנית הפוגעת.
לטענת המשיבות, המבקשת חייבה את היטל ההשבחה ביחס למקרקעי הקבלן, בריבית, וזאת החל ממועד חתימת הסכם הקומבינציה. סה"כ חויבו המשיבות לשלם בגין חלק זה 355,443.7 ¤.
לטענת התובעים, מצויה תוספת הבנייה על גג הבית שהינו רכוש משותף, ולפיכך, טוענים הם, צריכים כל בעלי הדירות לשאת בעלות הריסת תוספות הבנייה, והתאמת הגג לדרישות החוק.
"קשה לי לתאר את עוגמת הנפש", הסבירה בבית המשפט המחוזי בחיפה רוזה לרנר, רוכשת דירה מרעננה. "קשה לתאר את הצער, נדודי השינה והסבל הנפשי הבלתי פוסקים ביום ובלילה. כל רכושי עלי אדמות ירד לטמיון..."
הפיצוי בגין ההפקעה נועד לגלם את שווי הזכות שאבדה לבעל מקרקעין, אך לא להעמידו במצב טוב יותר...
התובענה שבפנינו עניינה בשיעור הפיצוי המגיע לתובעת בגין הפקעת מקרקעין, אשר הופקעו לצורכי הקמתו של כביש חוצה ישראל (כביש 6).
החוק מאפשר לכל המעוניין לעיין בתכנית ולהתנגד לה במהלך אישורה, אם היא עלולה לפגוע בנכסיו ו/או בזכויותיו. בהתנגדות לתכנית יש לפרט את הנימוקים להתנגדות, לצרף חוות דעת מקצועית של מומחים ובכלל זה של שמאי מקרקעין מוסמך ולהגיש תצהיר חתום בפני עורך דין...
בעל מקרקעין ששינויים בתוכניות, שינוי ביעוד הקרקע וכד', גרמו לירידה בערך מקרקעין שבבעלותו, או לפגיעה אחרת בזכויותיו, רשאי להגיש לוועדה המקומית תביעה לפיצויים תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית (למעט במקרה של הפקעה).
מס מכירה הינו מס בגין עסקה במקרקעין והחייב בתשלומו הוא מוכר המקרקעין. שעור מס המכירה המוטל בגין מכירת מקרקעין הוא אחוז קבוע משווי המכירה, למעט מקרי מס מופחת. ישנם תנאים ותקנות רבות היכולות להעניק פטור מלא או חלקי מחבות בגין תשלום מס מכירה...
מס רכישה הינו מס שחל על קונה שרוכש זכויות במקרקעין או מבצע פעולות מסוימות באיגוד המקרקעין. שווי המכירה מהווה את סכום העסקה במקרקעין שממנו נגזר אחוז מס הרכישה ומתורגם לסכום מס הרכישה.
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית אושרה בשנת 2005 ע"י מדינת ישראל, יישום התכנית מעניקה לדיירי הבניין יתרונות רבים.
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, ע"פ סעיף 196א לחוק התכנון והבניה.
התביעה הוגשה ע"י רוכשי דירה בגין כך, שלא הובא לידיעתם וגם לא נכתב בחוזה המכר, כי חלק גדול מהדירה שרכשו נבנה בחריגות בניה וללא היתר ומסומן להריסה.

צוות המומחים של משרד שמאים "מיקי אדלשטיין שמאות מקרקעין, שמאות חקלאית וייעוץ כלכלי בע"מ" ישמח לענות לך על שאלות נוספות באופן אישי, לייעץ ולספק לך פתרונות בתחומי שמאות מקרקעין ושמאות חקלאית. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ - יעוץ שמאי מקרקעין

 

 

אין לראות בכתוב הנ"ל ו/או במאמרים הנ"ל, בחלקם או בכלליותם, כל סוג של יעוץ, חוות דעת או המלצה

 ויש לבחון ולבדוק כל מקרה לגופו. הנתונים נכונים ליום כתיבת המאמר ויש לבדוק שינויים ועדכונים בחוק.

 ט.ל.ח. כל הזכויות שמורות למיקי אדלשטיין שמאי מקרקעין . אין להעתיק, להפיץ או לפרסם ללא אישור בכתב.